Superbonus 110% e consenso: il condomino è costretto ad approvare?

Nel corso delle ultime settimane una delle domande che più mi è stata rivolta dai condomini e dagli amministratori è stata quella relativa alla possibilità, per il condominio, di agire giudizialmente nei confronti del proprietario che con il suo voto contrario abbia determinato il mancato raggiungimento del quorum necessario per procedere con i lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio.

Ritengo che tale domanda trovi risposta (negativa) nel principio secondo cui ogni condomino è libero di votare come ritiene senza dover giustificare la sua scelta; ciò fa parte del potere discrezionale di ogni singolo proprietario che sta alla base del potere discrezionale riconosciuto dalla Corte di Cassazione all’assemblea condominiale.

Sul punto, si richiama la sentenza della Cassazione Civile n. 2893 dell’11.05.1984:

“A ciascun partecipante all’assemblea di un condominio di edificio deve riconoscersi il diritto di manifestare la propria volontà non soltanto mediante l’espressione conclusiva del voto, con assenso o dissenso sulla proposta contenuta nell’ordine del giorno, ma anche mediante l’intervento nella discussione, al fine di portare a conoscenza degli altri presenti le ragioni del proprio voto”.

A conferma di tale ragionamento, si può far riferimento anche all’ipotesi in cui l’assemblea non deliberi opere necessarie quali, ad esempio, l’adeguamento delle autorimesse alla normativa di prevenzione incendi. In questa ipotesi, il singolo proprietario non può impugnare la delibera che respinge l’esecuzione dei lavori, ma deve agire con ricorso ex art. 1105 c.c. al fine di imporre ai singoli proprietari l’esecuzione di lavori necessari per l’edificio.

Ritengo pertanto che il singolo condomino possa liberamente esprimersi in senso positivo o negativo alla delibera senza che (in via generale) possano essergli imputati dei “danni” conseguenti alla sua scelta. Tale impossibilità di condizionare il voto dei singoli proprietari emerge anche da ulteriori riflessioni relative alle dinamiche assembleari in tema di superbonus 110.

Leggi la guida alla convocazione assemblea condominiale >

Quorum agevolato e doppia maggioranza

Il fatto che i lavori possano essere approvati con un almeno un terzo dei millesimi favorevoli e la maggioranza degli intervenuti, non deroga al principio della “doppia maggioranza”. In concreto, una volta raggiunto il quorum deliberativo devo verificare che non vi sia un numero di millesimi contrari maggiore rispetto a chi ha votato a favore; nell’articolo dedicato alla doppia maggioranza in condominio vengono svolti alcuni esempi concreti.

Sul punto, si richiama la sentenza n. 460 del 28.04.2022 della Corte d’Appello di Catanzaro:

“Ne consegue, quindi, che il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli pari ad un terzo dei presenti, unitamente alla condizione che essi rappresentino almeno un terzo della proprietà, come è avvenuto nel caso di specie, non è sufficiente a ritenere rispettate le maggioranze prescritte per l’approvazione in seconda convocazione, qualora il condomino che ha espresso voto contrario alla delibera detenga un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale. È questo, proprio il caso di specie ove la delibera impugnata è stata approvata con 400 millesimi, ma la XXX (odierna parte appellante) è proprietaria di un valore superiore pari a 600 millesimi”.

Cessione del credito

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La volontà di cedere o di non cedere il credito fiscale rappresenta una scelta del singolo condomino e non può essere né imposta né condizionata dalla maggioranza; per riuscire a ottenere dalla ditta lo sconto in fattura “integrale” dovrò pertanto ottenere il consenso e la sottoscrizione della relativa modulistica da ogni singolo proprietario.

Se uno dei condomini non dovesse procedere in tal senso, il condominio sarà costretto a saldare con proprie risorse la differenza (salvo diverso accordo con l’appaltatore); è vero che il soggetto contrario dovrà versare nelle casse del condominio la sua quota, ma – come ben sapete – tale versamento non avviene sempre in modo spontaneo e la strada giudiziale non è sempre rapida. Ciò significa che il condominio, nelle more del recupero del credito, dovrà coprire tali somme in altro modo, ad esempio mediante l’istituzione di un fondo cassa.

Lavori trainati

I lavori trainati sono opere private le quali richiedono l’assenso di ogni singolo proprietario; una delibera che imponesse a tutti i condomini, ad esempio, la sostituzione dei serramenti, sarebbe nulla (quindi contestabile in ogni tempo).

Tale questione potrebbe risultare determinante qualora i lavori eseguiti sulle parti comuni non dovessero essere sufficienti per ottenere il doppio salto di classe ai fini del superbonus.