Superbonus 110% e condominio: delibera e impugnativa di delibera

Il 13.08.2021 è stata pubblicata un’ordinanza del Tribunale di Milano la quale ha suscitato un forte clamore mediatico: si trattava del primo provvedimento conosciuto in tema di superbonus. Nel concreto, il magistrato incaricato rigettava l’istanza di sospensione delle delibere assunte dall’assemblea condominiale le quali avevano approvato ingenti lavori di riqualificazione energetica.

L’ordinanza è stata poi reclamata dai condomini impugnanti tanto che, nel mese di ottobre, le delibere sono state sospese con una nuova ordinanza, la quale ha “ribaltato” l’esito di quanto deciso dal primo giudice.

Ricordo come tali decisioni non siano definitive; salvo che le parti coinvolte non trovino un accordo, il giudizio proseguirà per arrivare ad una sentenza (la quale potrebbe avere un esito in tutto o in parte differente).

Fatte queste premesse, ho comunque ritenuto opportuno riportare alcuni passi del provvedimento di agosto in quanto si tratta di principi costanti in giurisprudenza che possono essere utili per il professionista.

Leggere le sentenze per intero

Quale premessa generale, vi invito a non fidarvi ciecamente di quanto estrapolato dagli organi di informazione, ma – ove possibile e quando l’argomento vi interessi particolarmente – esaminate il contenuto INTEGRALE dei provvedimenti.

Ciò in quanto l’esito del giudizio può trarre in inganno rispetto al percorso interpretativo compiuto dal magistrato.

Un esempio molto chiaro di questo concetto è rappresentato dal fatto se la posa di un cappotto che restringe il balcone privato sia o meno lecita; nel corso degli ultimi mesi abbiamo assistito a provvedimenti dall’esito contrastante, ma tale contrasto potrebbe essere solo “apparenza”. Nell’ambito condominiale è sempre importante valutare il caso concreto e, in ordine a tale valutazione, l’ultima parola spetta al magistrato eventualmente coinvolto in sede giudiziale; detto più semplicemente: un conto è occupare con 15 cm di cappotto un poggiolo di 50 cm ed un conto è occupare con 15 cm di cappotto un poggiolo di 200 centimetri.

Indeterminatezza delle deliberazioni e carenza di informazioni

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I condomini impugnanti hanno contestato di non essere stati sufficientemente informati sull’oggetto della delibera.

Il magistrato incaricato, dopo aver ricordato i principi generali affermati dalla Corte di Cassazione la quale non impone particolari obblighi di allegazione, si sofferma poi sul caso sottoposto alla sua attenzione e sulla condotta dell’amministratore.

Il professionista, da una parte, aveva allegato alla convocazione un’ampia relazione illustrativa e, dall’altra, aveva reso disponibile ulteriore documentazione presso il suo studio o tramite un collegamento on line.

È quindi opportuno che l’amministratore prudente, a prescindere dai principi di Cassazione:

• alleghi alla convocazione il materiale necessario a far comprendere i punti all’ordine del giorno. Nel caso di lavori complessi, l’ordine del giorno potrà richiamare gli oggetti di intervento (cappotto, tetto, linea vita …), ma ben potrà essere integrato da un capitolato o da una relazione tecnica.
• Si renda disponibile ad inviare (o far visionare) l’ulteriore materiale in suo possesso. Tale aspetto è fondamentale al fine di non vedersi eccepire da uno dei condomini il fatto che non gli sia stata data la possibilità di accedere alla documentazione condominiale prima dell’assemblea.

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Potere discrezionale dell’assemblea

Il Tribunale di Milano richiama un ulteriore principio costante in giurisprudenza, ossia l’impossibilità per il giudice di entrare nel merito di quanto deciso dall’assemblea.

Estratto dell’ordinanza: “Orbene, non spetta a questo Tribunale sindacare l’opportunità o la convenienza economica delle decisioni della maggioranza assembleare di un Condominio; nei limiti del sindacato giurisdizionale, osserva invece il Tribunale che, alla luce dell’intera documentazione fornita nonché della discussione assembleare (anche con l’intervento di consulenti esterni), ai condomini è stata prospettata in modo sufficientemente esaustivo una complessa operazione economica”.

Chiaramente ciò non significa che l’assemblea può deliberare ciò che vuole, ma la scelta di effettuare degli onerosi lavori di riparazione non può essere censurata ove rispettosa di tutti i requisiti richiesti dalla legge.

Discorso differente riguarda le opere di competenza dei privati (ad esempio, la sostituzione della pavimentazione dei balconi); tali lavori devono essere espressamente autorizzati dal singolo proprietario e non possono essere “imposti” dalla maggioranza.

Discorso cessione del credito e sconto in fattura

Un’altra tematica la quale richiede l’assenso da parte di ogni singolo condomino riguarda la gestione del credito fiscale o l’adesione allo sconto in fattura.

Proprio per tale motivo, come già detto nell’articolo “Appalto, cessione del credito e sconto in fattura”, occorre avere ben chiaro che una delibera di questo tipo è composta di due “parti”:

• delibera inerente i lavori straordinari integralmente considerati e conseguente costituzione del fondo e ripartizione;
• indicazioni circa le modalità di pagamento. Chi aderisce allo sconto in fattura potrà versare solo le rate non “coperte” dalla detrazione, mentre chi non aderisce allo sconto in fattura dovrà versare la quota di sua competenza.

Sotto tale profilo, riporto un ulteriore estratto dell’ordinanza in commento: “La delibera relativa al riparto delle spese per i condomini che non dovessero optare per la cessione del credito di imposta è sufficientemente determinata per relationem. L’importo complessivo dei lavori è stato specificamente indicato al punto 1 dell’ odg (e nella relativa delibera assembleare) sicché è agevolmente ricavabile la quota in capo a ciascun condomino in base ai millesimi di pertinenza, senza che la ripartizione e il versamento degli oneri in varie rate in base agli stati di avanzamento lavori incida sulla determinatezza della delibera”.

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