Riparazione del lastrico solare ex art 1126: il punto sulla ripartizione delle spese

Come ripartire le spese del lastrico solare?

La ripartizione delle spese di manutenzione dei lastrici solari privati è spesso oggetto di conflitti in ambito condominiale ed anche di pareri contrastanti da parte della dottrina e della giurisprudenza.

Il punto di partenza deve essere l’articolo 1126 c.c.:

“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

Il principio affermato può sembrare piuttosto chiaro in quanto, a fronte di una manutenzione straordinaria di un lastrico solare, afferma che un terzo delle spese devono essere sostenute dal proprietario della copertura mentre la restante quota va suddivisa fra i condomini sottostanti.

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L’applicazione pratica della norma riserva però delle zone d’ombra; vorrei pertanto ricordare alcuni principi che devono guidare il riparto delle spese di riparazione di un lastrico solare o di una terrazza a livello (queste ultime due figure sono state equiparate dalla giurisprudenza).

• Se il proprietario del lastrico ha un’unità immobiliare al di sotto del lastrico medesimo, deve contribuire anche per quella quota.
• Le spese dei “due terzi” vanno distribuite in proporzione alla superficie coperta dalla proiezione del lastrico.
• Se il lastrico solare è parte comune, le relative spese vanno ripartite in ragione dei millesimi di proprietà fra tutti i condomini.
• Se il lastrico solare copre delle parti comuni (ad esempio delle scale), tali zone vanno escluse dal riparto; non sono d’accordo con tale principio, ma questo è quanto hanno affermato due sentenze della Corte di Cassazione del 2017 (la n. 11484 e la numero 12578).
• Se devo procedere con il rifacimento dell’impermeabilizzazione, ogni opera connessa a tale manutenzione (ad esempio: demolizione del pavimento e smaltimento in discarica) andrà ripartita secondo il criterio di legge.

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Tribunale di Roma, sentenza n. 4694 del 04.03.2020

Osserva, infatti, il giudicante che il criterio di ripartizione di cui alla cd. Tabella R. non deroga ai criteri legali di cui all’art. 1126 c.c., per la cui adozione sarebbe occorsa l’unanimità di tutti i condomini della verticale, ma ne è, al contrario, stretta applicazione.

Come, infatti, evidenziato dal Condominio ed emerge chiaramente dall’esame diretto di questa tabella, il tecnico non ha fatto altro che determinare per ogni immobile della verticale l’effettiva superficie coperta dal terrazzo G. (e, quindi, la misura dell’uso che ciascuno immobile fa di quella copertura), ha, quindi, determinato la percentuale di superficie ricoperta rispetto a quella totale dell’immobile ed ha applicato la medesima percentuale ai millesimi di cui alla Tabella A. Il criterio adottato per questa spesa (o la nuova tabella adottata anche per il futuro) così risultante rispecchia il valore proporzionale di ciascun immobile ex art. 1123 c.c. rispetto alle superficie effettivamente coperte dal terrazzo G. e consente di operare la ripartizione della spesa secondo il criterio di cui all’art. 1126 c.c..

Non vi è, quindi, una deroga ai criteri legali ma rigorosa applicazione dei medesimi (…) L’adozione di questo criterio di ripartizione della spesa è, quindi, legittimo.