Chi vota paga, chi paga vota: partecipazione alle delibere e quorum

Nella gestione condominiale, l’individuazione dei soggetti legittimati a partecipare a una delibera e il corretto calcolo delle maggioranze assembleari sono questioni che spesso generano incertezze.

Infatti, il principio generale prevede eccezioni che si applicano quando la delibera riguarda solo alcuni condòmini, specifici impianti o beni destinati all’uso parziale dell’edificio.

In questi casi, chi è chiamato a sostenere una determinata spesa è normalmente anche il soggetto che ha diritto di partecipare alla relativa decisione.

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Il principio generale: la doppia maggioranza dell’art. 1136 c.c.

Nelle delibere condominiali, la regola di fondo è quella posta dall’art. 1136 c.c., che disciplina i quorum costitutivi e deliberativi richiedendo una doppia maggioranza: quella personale (per teste) e quella reale (per valore millesimale).

In prima convocazione, l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti.

Le deliberazioni sono valide se approvate dalla maggioranza degli intervenuti con almeno la metà del valore dell’edificio.

In seconda convocazione, i quorum si abbassano a un terzo del valore e un terzo dei partecipanti, sia per la costituzione che per la deliberazione.

Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità:
“le maggioranze necessarie per approvare le delibere condominiali sono inderogabilmente quelle previste dalla legge, in rapporto a tutti i partecipanti e al valore dell’intero edificio, sia ai fini del quorum costitutivo, sia ai fini del quorum deliberativo.” [Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 20126 del 22/06/2022].

Questo principio vale quando la delibera riguarda beni o servizi comuni a tutti i condòmini, come la polizza assicurativa del fabbricato, la nomina dell’amministratore, le riparazioni straordinarie dell’intero edificio. In tali ipotesi, partecipano al voto tutti i condòmini e i millesimi rilevanti sono quelli della tabella generale di proprietà, espressivi del valore di ciascuna unità immobiliare rispetto all’intero edificio.

Occorre tuttavia precisare che il principio generale soffre di eccezioni strutturalmente rilevanti, le quali non costituiscono deroghe convenzionali all’art. 1136 c.c., bensì applicazioni coerenti del medesimo in contesti dove il “valore dell’edificio” rilevante ai fini del quorum non è quello complessivo, ma quello specificamente riferibile alla spesa oggetto di deliberazione.

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Prima eccezione: il condominio parziale e la situazione del condomino “controparte”

a) Il condominio parziale

Quando la delibera riguarda beni, impianti o servizi che, per le loro oggettive caratteristiche strutturali e funzionali, sono destinati all’uso o al servizio esclusivo di una parte soltanto dell’edificio, si configura il condominio parziale ai sensi dell’art. 1123, comma 3, c.c..

In tale ipotesi, i condòmini privi della contitolarità su quel determinato bene non hanno alcun diritto di partecipare alla deliberazione che lo riguarda.

Come affermato dalla Cassazione:
“Relativamente alle cose, di cui non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea, dal che deriva che la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare.” [Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 791 del 16/01/2020].

Il fondamento di tale principio è normativo: l’art. 1123, comma 3, c.c. prevede che le spese relative a scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato siano a carico del solo gruppo di condòmini che ne trae utilità. La titolarità giuridica del bene, l’obbligo contributivo e il diritto di voto convergono, in questi casi, sugli stessi soggetti.

Esempi pratici:

• la delibera sulla manutenzione della scala A vede come legittimati al voto i soli condòmini di quella scala;
• la delibera sulla centrale termica a servizio di un solo corpo di fabbrica è rimessa ai soli condòmini comproprietari di quell’impianto;
• la delibera sul rifacimento del tetto che serve solo alcune unità immobiliari riguarda i soli condòmini le cui proprietà sono sottostanti a quella copertura.

In tutti questi casi, il collegio deliberante si forma con i soli condòmini interessati, e i quorum si calcolano con riferimento al valore proporzionale delle sole unità immobiliari interessate, non all’intero edificio.

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b) Il condomino “controparte”: una forma di condominio parziale

Una situazione analoga si presenta quando la delibera verte su una materia nella quale uno o più condòmini si trovano in una posizione di controparte sostanziale rispetto al condominio.

Si pensi alla delibera con cui l’assemblea deve decidere se agire giudizialmente nei confronti di un condomino inadempiente, o approvare una transazione che lo riguarda direttamente.

In tali ipotesi, applicando coerentemente il principio “chi vota paga, chi paga vota”, il condomino che è al contempo parte del condominio e destinatario diretto del provvedimento deliberato non può legittimamente concorrere alla formazione della maggioranza su quella specifica delibera.

Non si tratta di una deroga ai quorum, bensì della corretta individuazione del collegio deliberante avente diritto: il condomino “controparte” è, in quella delibera, estraneo al gruppo che legittimamente decide.

Seconda eccezione: i beni comuni con criteri legali speciali di riparto (artt. 1124, 1125 e 1126 c.c.)

a) Il fondamento sistematico

Il codice civile non prevede un unico criterio di ripartizione delle spese condominiali: accanto alla regola generale dell’art. 1123 c.c. (proporzionalità al valore della proprietà) esistono criteri speciali per specifiche categorie di beni.

Il raccordo sistematico tra questi criteri e il calcolo dei quorum è esplicitato dall’art. 68 disp. att. c.c., come interpretato dalle Sezioni Unite della Cassazione: “in base all’art. 68 disp. att. c.c., le tabelle millesimali servono agli effetti di cui agli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., cioè ai fini della ripartizione delle spese e del computo dei quorum costitutivi e deliberativi in sede di assemblea.” [Sez. Unite Civile, Sentenza n. 18477 del 09/08/2010].

Le tabelle millesimali – incluse quelle di gestione redatte per specifiche categorie di spesa – rilevano tanto per il riparto quanto per i quorum. La tabella non crea il diritto, ma lo dichiara; e lo dichiara in conformità ai criteri legali che già preesistono ad essa. Come affermato dalla giurisprudenza più recente:

“quote (e quindi quorum deliberativi) non nascono dalla tabella, ma dal rapporto di valore stabilito dalla legge o da un’eventuale convenzione, ne consegue che il giudice non può arrestarsi al rilievo dell’inadeguatezza della tabella, ma deve procedere al relativo accertamento, anche a posteriori.” [Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 20683 del 18/06/2026][Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 20676 del 18/06/2026][Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 20684 del 18/06/2026].

A mio parere, ciò significa che, quando esiste una tabella di gestione redatta in conformità al criterio legale applicabile, i quorum si calcolano su di essa – perché essa rappresenta il valore proporzionale effettivo rilevante per quella delibera.

Quando la tabella specifica non esiste, il giudice (o l’assemblea in sede di verifica preventiva) dovrà ricostruire quei valori applicando il medesimo criterio legale, verificando in concreto se le maggioranze richieste dall’art. 1136 c.c. siano state raggiunte.

La tabella di gestione, in definitiva, è lo strumento dichiarativo di valori proporzionali che la legge già determina, e come tale è funzionale – ed anzi necessaria per la corretta gestione assembleare – sia al riparto sia al computo dei quorum.

b) Scale e ascensori (art. 1124 c.c.)

L’art. 1124 c.c. prevede che le spese di manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori siano ripartite tra i proprietari delle unità immobiliari a cui servono, per metà in ragione del valore delle singole unità e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Ne deriva che la tabella millesimale rilevante ai fini sia del riparto che del quorum non è quella generale di proprietà, ma quella specifica redatta secondo il doppio criterio dell’art. 1124 c.c.

I condòmini il cui piano non è servito da quella scala o da quell’ascensore sono estranei alla delibera, mentre quelli che vi partecipano lo fanno in proporzione ai valori risultanti dalla tabella specifica.

Leggi l’approfondimento sulla normativa per l’installazione di un ascensore in condominio.

c) Soffitti, volte e solai (art. 1125 c.c.)

L’art. 1125 c.c. prevede che le spese di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Si tratta di un criterio legale speciale di riparto, diverso sia da quello generale dell’art. 1123 c.c. sia da quelli previsti dagli artt. 1124 e 1126 c.c. Il rilievo pratico della norma non si esaurisce, peraltro, nei rapporti tra piani sovrapposti in senso stretto, poiché la giurisprudenza ne ammette l’applicazione analogica in fattispecie strutturalmente affini.

È il caso, in particolare, del cortile o del viale di accesso che funga anche da copertura di autorimesse o locali sotterranei: in tali ipotesi la Cassazione esclude l’applicazione dell’art. 1126 c.c. e ritiene invece corretto il ricorso analogico all’art. 1125 c.c. (Cassazione Civile, sentenza n. 14511 del 28.05.2019).

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d) Il lastrico solare di uso esclusivo (art. 1126 c.c.)

Il caso più frequente nella prassi e più istruttivo sul piano teorico è quello del lastrico solare di uso esclusivo, disciplinato dall’art. 1126 c.c.:
“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”

Questa norma costruisce tre categorie distinte di soggetti con obblighi differenziati:

1. Il titolare dell’uso esclusivo: contribuisce per 1/3;
2. I condòmini le cui unità sono coperte dalla proiezione verticale del lastrico: contribuiscono per 2/3, ciascuno in proporzione al “valore del piano”;
3. I condòmini le cui unità non sono coperte dal lastrico: non contribuiscono e, di conseguenza, non partecipano alla delibera.

La “proporzione del valore del piano” richiamata dall’art. 1126 c.c. non coincide con il valore millesimale generale dell’edificio, ma con il valore proporzionale delle unità immobiliari effettivamente servite dalla copertura, determinato secondo il criterio della proiezione verticale.

La delibera su interventi al lastrico solare si caratterizza dunque per una struttura complessa:

• Chi vota: solo il titolare dell’uso esclusivo e i condòmini le cui unità sono coperte dal lastrico (criterio del condominio parziale);
• Come si calcolano i quorum: in base alla tabella redatta ai sensi dell’art. 1126 c.c., che esprime il valore proporzionale delle unità interessate applicando il criterio della proiezione verticale.

 Questa tabella è una tabella di gestione di natura dichiarativa: essa non crea i valori proporzionali, ma li esprime aritmeticamente in conformità al criterio già posto dalla legge.

Come precisato dalla Cassazione:
“eventuali ‘tabelle di gestione’, le quali hanno, di regola, valore puramente dichiarativo dei criteri di calcolo stabiliti dalla legge per determinati beni o impianti destinati a servire i condomini in misura diversa o soltanto una parte dell’intero fabbricato, e servono soltanto ad agevolare lo svolgimento delle assemblee e la ripartizione delle spese ad essi relativi.” [Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 28262 del 09/10/2023]

Proprio perché dichiarativa del criterio legale, la tabella ex art. 1126 c.c. non richiede l’unanimità per essere approvata: è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c.. L’unanimità è richiesta solo quando la tabella intenda derogare al criterio legale, introducendo una “diversa convenzione” ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c.

Leggi l’approfondimento sulla ripartizione delle spese del lastrico solare.

Conclusione

La formula “chi vota paga, chi paga vota” non è una semplificazione comunicativa, ma una sintesi giuridicamente precisa di un principio sistematico che attraversa l’intera disciplina condominiale.

Essa opera su tre livelli:

• Livello soggettivo (chi ha diritto di partecipare): solo i condòmini titolari del bene o obbligati per legge alla spesa hanno diritto di voto sulla relativa delibera. Gli estranei non vengono nemmeno convocati per quel punto dell’ordine del giorno.
• Livello oggettivo del quorum (su quale base si calcolano le maggioranze): i quorum si calcolano sul valore proporzionale delle unità immobiliari degli aventi diritto, determinato secondo il criterio legale applicabile alla specifica spesa – che potrà essere quello generale dell’art. 1123 c.c. ovvero quello speciale degli artt. 1124, 1125 o 1126 c.c.
• Livello strumentale (il ruolo della tabella): la tabella millesimale – generale o di gestione – è lo strumento dichiarativo di quei valori proporzionali. Essa non li crea, ma li esprime in termini aritmetici, agevolando lo svolgimento dell’assemblea e la verifica delle maggioranze. La sua assenza non invalida automaticamente la delibera, ma impone la ricostruzione a posteriori dei valori secondo il medesimo criterio legale.

Il raccordo tra questi tre livelli – soggetti aventi diritto, criterio legale di valore proporzionale, strumento tabellare dichiarativo – costituisce la struttura portante del sistema deliberativo condominiale, e consente di dare risposta alle questioni pratiche più frequenti: chi convocare, chi computare nel quorum, e su quale base millesimale farlo.