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Assemblea di condominio e partecipazioni online, cosa dice la legge? (+VIDEO approfondimento)

Assemblea di condominio online webcam

Partecipazione “telematica” all’assemblea condominiale: problemi e limiti della presenza online via webcam secondo la legge.

 

L’emergenza sanitaria esplosa nel 2020 ha portato alla ribalta, anche nel mondo del condominio, l’utilizzo degli strumenti telematici. Tali strumenti possono essere molto utili:

  • per le riunioni con i condomini o con i fornitori;
  • per le assemblee condominiali.

Al di là dei profili legali, sarà sicuramente necessario un “cambio di abitudini” ed un adattamento ad una modalità fino ad oggi poco utilizzata.

Prima del 13.10.2020 la dottrina si è divisa circa la validità o meno delle assemblee svolte in modalità a distanza. Ho già parlato in diverse sedi dell’assemblea telematica ed in generale, applicando alcune accortezze, l’ho sempre ritenuta valida.

Dal 14.10.2020 ci siamo dovuti rapportare con la L. 126/2020 e con la modifica dell’art. 66 disp. att.ve c.c.; le critiche sono state numerose, ma resta il fatto che questo è il materiale con cui dobbiamo operare.

Le teorie interpretative sul rinnovato articolo 66 disp. att.ve c.c. sono diverse; lo stesso avverrà nel corso dei prossimi mesi e solo fra qualche anno potremo avere le prime indicazioni da parte della giurisprudenza. Tale percorso potrebbe portare a risultati contrastanti: basta pensare al tema della durata dell’incarico di amministratore (sono passati anni dall’entrata in vigore della riforma e nel 2019 / 2020 ho registrato tre diverse correnti di pensiero fra i giudici di merito).

L’amministratore dovrà utilizzare lo strumento con intelligenza, magari “forzando la mano” quando sia possibile farlo. Ritengo piuttosto solida la tesi che racchiude nell’alveo dell’annullabilità eventuali vizi inerenti alla convocazione/svolgimento dell’assemblea telematica. Proprio per questo, ben venga l’invio del verbale a mezzo raccomandata/pec a tutti i condomini (presenti ed assenti) in modo da avere termini certi in ordine ad eventuali contestazioni.

Art. 66 disp. att.ve c.c.

Comma 3

L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Comma 6

Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.

Nullità o annullabilità

Il tipo di vizio che dovesse generare un’assemblea tenuta in modalità telematica senza il preventivo consenso resta un aspetto molto importante.

A mio avviso, eventuali vizi legati alla convocazione ed alle modalità di svolgimento dell’assemblea in videoconferenza restano compresi fra i vizi di annullabilità di cui alla Cassazione a Sezioni Unite n. 4806/2005. Sul tema, ricordo che la mancata convocazione di un condomino rientra fra i vizi di annullabilità; quindi, se io non convoco un proprietario all’assemblea e lui non impugna entro trenta giorni dalla ricezione del verbale, i vizi sono superati.

Posto che è il condomino a dover dimostrare la data di ricezione del verbale, è opportuno inviare il verbale d’assemblea a mezzo raccomandata / pec a tutti: sia presenti che assenti. Ciò al fine di coprire ogni eventuale vizio formale anche da parte di chi fosse presente, ma dovesse lamentare un’eventuale disconnessione della linea proprio appena prima dell’approvazione del rendiconto.

In ogni caso, il rinnovato comma 6 prevede l’invio del verbale a tutti i condomini secondo le medesime formalità previste per la convocazione.

Preventivo consenso e regolamento

Cercando di dare un significato coerente a quanto scritto dal legislatore, formulo i seguenti ragionamenti.

  • L’eventuale modifica del regolamento sembra dover essere all’unanimità (ben felice di essere smentito dalla futura giurisprudenza o da una futura modifica della norma); questa è la lettura più logica in ragione della richiesta di un preventivo consenso “da parte di tutti i condomini”. Una volta modificato il regolamento, riterrei che l’abrogazione della clausola debba avvenire sempre all’unanimità salvo il caso di subentro di nuovo proprietario che non la accetti espressamente (come avviene per le clausole contrattuali di regolamento non trascritte).
    Se dovesse prevalere la teoria che sostiene la possibilità di approvare tale clausola con la maggioranza di cui all’art. 1136 comma 2 c.c. (almeno 500 millesimi e maggioranza degli intervenuti), ben venga; in questa fase di incertezza, l’amministratore accorto potrà “forzare la mano” ove possibile ed evitare di farlo in condominii con “rischio di impugnativa”.
  • Preventivo consenso. La formulazione della norma, come già detto, non è per nulla chiara.  Possiamo affermare che, in assenza di clausola regolamentare, l’amministratore dovrà raccogliere da ogni condomino il preventivo assenso alla partecipazione in video-conferenza.
    La forma del consenso non è prescritta, quindi, potrebbe essere ammessa anche quella verbale; il problema sarà eventualmente una questione di prova in caso di impugnativa. Tale aspetto ricorda le tematiche legate alla convocazione dell’assemblea prima della riforma del 2012: io potevo convocare anche verbalmente e l’unico problema sarebbe stato la prova di averlo fatto nei termini.
  • Durata del consenso. La norma non ci dice se il consenso valga solo per una riunione o possa valere per più riunioni; ritengo che, ove il condominio si dichiari disponibile a partecipare alle future assemblee mediante collegamento telematico, sia possibile considerare valida tale autorizzazione fino a revoca.

Luogo di convocazione dell’assemblea

Le disposizioni attuative del Codice richiedono l’indicazione del luogo di svolgimento dell’assemblea all’interno dell’avviso di convocazione; tale luogo dovrà essere raggiungibile agevolmente da tutti i partecipanti e dovrà garantirne un corretto svolgimento.

La nuova formulazione dell’art. 66 disp. att.ve c.c. sembra legittimare lo svolgimento dell’assemblea anche nel luogo “virtuale” rappresentato dalla piattaforma utilizzata per la connessione.

Sarà comunque necessario che il software utilizzato dall’amministratore:

  • possa fruire di una linea internet adeguata;
  • permetta il monitoraggio circa l’effettivo collegamento di tutti i partecipanti;
  • permetta, a chi non sia dotato di connessione internet, di partecipare alla riunione in modalità audio tramite una telefonata ad un numero urbano (diversi software comprendono tale funzione).

Convocazione dell’assemblea condominiale online

La convocazione conserverà i suoi tratti ed i suoi elementi tradizionali. L’unica parte differente riguarderà il luogo di convocazione dell’assemblea. Potrei ipotizzare una convocazione nei seguenti termini.

Le comunico che i signori condomini sono convocati in Assemblea Ordinaria di prima convocazione il giorno mercoledì … alle ore …, e, mancando il numero legale, in seconda convocazione il giorno … alle ore ….

Sia in prima che in seconda convocazione l’assemblea verrà svolta in modalità telematiche:

collegandosi al seguente link …
chiamando il seguente numero urbano … e digitando il seguente codice …
E’ opportuno collegarsi almeno un quarto d’ora prima dell’orario fissato in modo da verificare la corretta funzionalità del sistema.

Si avvisa che l’assemblea sarà videoregistrata; chi non volesse essere ripreso potrà collegarsi oscurando la modalità video.

 

Leggi anche: Convocazione dell’assemblea condominiale: le responsabilità di amministratore e presidente

Presidente, segretario e verbalizzazione dell’assemblea

La Corte di Cassazione ha ribadito più volte le seguenti circostanze.

  • Il presidente ed il segretario non sono figure necessarie né per la validità né per lo svolgimento dell’assemblea. Sul punto, si cita un estratto della sentenza di Cassazione Civile n. 27163/2017: “proprio perchè la nomina del presidente e del segretario dell’assemblea dei condomini non è prevista da alcuna norma (come anche la redazione per iscritto del verbale che non incida su diritti reali immobiliari), le eventuali irregolarità formali relative alla nomina del Presidente e del segretario dell’assemblea dei condomini non comportano l’invalidità delle delibere dell’assemblea”.
  • Non è necessario che il verbale sia sottoscritto dal presidente e dal segretario. Si riporta un ulteriore estratto della sentenza di Cassazione Civile n. 27163/2017: “Tanto meno sussiste, prima come dopo la Riforma del 2012, una disposizione di legge che prescriva (a differenza di quanto il Codice civile fa all’art. 2375, per le deliberazioni dell’assemblea delle società per azioni) che le delibere dell’assemblea dei condomini debbano constare da verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario”.

Le figure del presidente e del segretario vengono introdotte per l’assemblea in “videoconferenza”. Una volta conclusa l’assemblea il presidente (ritengo che tale ruolo possa essere rivestito anche dall’amministratore) potrà sottoscrivere il verbale (con firma digitale o in modalità “analogica” dopo averlo stampato); tale documento verrà, come di consueto, inviato a tutti i condomini dall’amministratore.

Il comma 6 afferma che il verbale debba essere inviato “all’amministratore e a tutti i condomini”; nel concreto sarà l’amministratore, una volta ottenuta la copia del verbale firmata dal presidente, a trasmettere tale documento a tutti i condomini (presenti ed assenti). Fra le forme di invio raccomando l’utilizzo della raccomanda o della pec.

La video-registrazione potrà servire quale prova per eventuali contestazioni; come ho già accennato, chi non vorrà essere video-ripreso potrà oscurare la propria connessione video e lasciare attiva solamente quella audio.

Alcune ulteriori considerazioni.

  • Le eventuali deleghe dovranno essere trasmesse all’amministratore in via telematica.
  • Le votazioni potranno essere gestite tramite un’applicazione integrata nel software o per chiamata nominale.
  • Ogni condomino deve avere la possibilità di comunicare con gli altri come se fosse fisicamente presente in una sala di assemblea; tale necessità richiederà massima disciplina per la gestione degli interventi. Si potranno, ad esempio, organizzare dei meccanismi di prenotazione e dei tempi massimi.

Video intervista: “Assemblea condominiale in videoconferenza: si può fare? – Domustudio LIVE!”

Una chiacchierata di approfondimento con l’Avv. Matteo Peroni sul tema.

NB: la registrazione è del 13 maggio 2020 e quindi antecedente alla L. 126/2020.

Sistemi di videoconferenza suggeriti

Sistemi di videoconferenza suggeriti dal team Danea Domustudio, soluzioni che conosciamo, usiamo internamente e possiamo consigliare:

Leggi anche: Come diventare (e rimanere) Amministratore di Condominio

Matteo Peroni

Ideatore di Club condominio. Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale. Assistito gli amministratori di condominio e i condomini ...

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