Ritardo nel pagamento delle spese condominiali: cosa deve fare l’amministratore?

La gestione del ritardo nel pagamento delle spese condominiali costituisce un’incombenza in carico al professionista che gestisce un condominio.

Il mancato rispetto delle indicazioni di legge può peraltro esporre l’amministratore a gravi conseguenze: una buona ragione in più per fare chiarezza sull’argomento e capire come gestire le situazioni di morosità condominiale.

Morosità condominiale: quando si verifica?

La prima cosa da capire è quando il condomino diventa, a tutti gli effetti, moroso.

Per comprenderlo è utile ricordare che il debito nei confronti del condominio è generato contestualmente all’emissione delle rate condominiali, anche se non sono approvate dall’assemblea.

L’amministratore ha infatti la facoltà di emettere rate anche senza approvazione del condominio, ed è proprio l’emissione (e contestuale indicazione della data di scadenza) a far sorgere un debito in capo al singolo condomino.

Pertanto, per essere considerato moroso, è sufficiente che il condomino non saldi la rata emessa dall’amministratore entro la scadenza indicata.

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Cosa deve fare l’amministratore in caso di ritardo

Quando si verificano spese condominiali pagate in ritardo, l’amministratore deve affrontare le morosità rifacendosi a quanto previsto dall’art. 1129 c.c., rubricato Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore.

Al nono comma si legge che:

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.

A sua volta, il richiamo all’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile ci permette di condividere che:

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Da quanto sopra ne deriva che l’amministratore deve attivarsi prontamente per recuperare i crediti del condominio, domandando il saldo delle rate emesse, salvo che l’assemblea lo abbia autorizzato a non procedere nei confronti del debitore.

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E nel caso in cui l’amministratore non si attivi correttamente?

Come abbiamo appena visto, l’art. 1129 c.c. richiede che l’amministratore recuperi il dovuto da chi non paga il condominio entro 6 mesi dalla data di chiusura del bilancio.

Per quanto intuibile, questo non significa però che l’amministratore debba ottenere l’importo entro i 6 mesi, ma che entro questa data debba formalmente attivarsi per il recupero.

L’amministratore che non adempie può essere revocato immediatamente ed è passibile di richiesta di risarcimento danni.

La revoca può essere deliberata dall’assemblea condominiale che nominerà un nuovo amministratore: in altri casi, il singolo condomino può rivolgersi al giudice per ottenere la revoca per giusta causa.

Per ottenere il risarcimento danni è invece necessario dimostrare che la condotta dell’amministratore di condominio abbia cagionato un danno patrimoniale al condominio.

Le fasi di gestione del ritardo nel pagamento

Anche se l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede espressamente la possibilità di ottenere un decreto di ingiunzione, difficilmente il recupero delle rate pagate in ritardo comincia proprio con questo provvedimento.

Di norma, infatti, la prima operazione che si intraprende è un sollecito con cui si domanda in via bonaria il saldo del dovuto.

È peraltro consigliabile che il sollecito includa il quadro complessivo dei versamenti, la ripartizione delle spese condominiali e le rate dovute, oltre agli estremi del conto corrente, alla data di riferimento e al tempo limite per il pagamento delle spese condominiali.

Si consideri che non esiste un’indicazione su dopo quanto tempo inviare un sollecito di pagamento in condominio: tutto sarà demandato alla valutazione della specifica morosità da parte dell’amministratore.

Nel caso in cui la richiesta in via bonaria non produca i risultati sperati, è possibile procedere con ulteriori solleciti, da formalizzarsi con una raccomandata o una PEC.

Anche se il tenore dei successivi solleciti potrebbe essere diverso da quello della richiesta originaria, è opportuno che vengano mantenuti gli stessi elementi informativi di cui abbiamo già parlato (come l’indicazione delle rate non saldate).

L’ultimo sollecito dovrà indicare anche l’intenzione di procedere per le vie legali per la riscossione del debito.

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Il decreto ingiuntivo in condominio

Nel caso in cui richieste in via bonaria e solleciti non abbiano prodotto i risultati sperati, si passa al decreto ingiuntivo, l’ordine di pagamento emesso da un giudice.

Il condomino che riceve il decreto ingiuntivo ha 40 giorni di tempo per l’opposizione, dimostrando così le ragioni per cui non è dovuto l’importo richiesto con il provvedimento.

Qualora entro 40 giorni di tempo non si opponga al decreto, lo stesso diventa definitivo e il condominio potrà procedere a pignoramento.

Strategie e soluzioni per evitare ritardi nel pagamento delle quote condominiali

In questo tema, un percorso spesso produttivo di risultati positivi è l’accordo tra condominio e condòmino per il pagamento dilazionato delle spese condominiali.

Si tratta evidentemente di una soluzione che potrebbe essere consigliata in tutti quei casi in cui ci sia effettivamente la possibilità di recuperare quanto dovuto, poiché in grado di evitare le lungaggini e i costi determinati dall’intervento del giudice.

Inoltre, qualora l’accordo di dilazione di pagamento non venga rispettato, rimane pur sempre attiva la possibilità di procedere al decreto ingiuntivo.

Al fine di prevenire i ritardi nel pagamento delle quote condominiali è inoltre utile avvalersi di un software gestionale di condominio che possa permettere all’amministratore di tenere sempre sotto stretto controllo la situazione tra rate e incassi, rilevando prontamente le morosità.

Sarà così possibile inviare immediatamente i solleciti, tramite il canale più opportuno.

Con il gestionale è anche possibile produrre istantaneamente un estratto conto che riporterà la situazione dettagliata dei versamenti effettuati dal condomino e delle sue rate pagate, allegandolo al sollecito.

Ricordiamo infatti come una comunicazione puntuale, frequente e trasparente tra condominio e condomino sia lo strumento ideale per prevenire ogni morosità.

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